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„Zertifizierter Verwalter“  – neuer Begriff gesetzlich verankert

Am 01.12.2020 ist das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unter der Bezeichnung „Wohnungseigentums-modernisierungsgesetz“ (WEMoG) in Kraft getreten. Neben einigen Änderungen, die u. a. die Neuregelung der Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen (bspw. zur Elektromobilität) sowie eine Neuordnung der Handlungskompetenzen und Zuständigkeiten von Verwalter/innen betreffen, wurde im Zuge der Reform der Begriff „zertifizierter Verwalter“ neu eingeführt.

Das WEMoG regelt, dass Wohnungseigentumsgemeinschaften künftig das Recht haben, entsprechend den Regeln einer ordnungsgemäßen Verwaltung von ihrem Verwalter/ihrer Verwalterin den Nachweis einer Zertifizierung einzufordern. Konkret bedeutet dies, dass der von der Wohnungseigentumsgemeinschaft beauftragte Verwalter durch Vorlage des sogenannten „Sachkundenachweises“ nachweisen muss, über die qualitativen Fertigkeiten (Sach- und Fachkunde) eines „zertifizierten Verwalters“ zu verfügen. Ausnahmen gibt es nur für kleine Wohnungseigentumsgemeinschaften (wenn bis zu acht Sondereigentumsrechte bestehen) oder bei Wohnungseigentumsgemeinschaften, die auf die Bestellung eines „zertifizierten Verwalters“ verzichten.

Hintergrund der gesetzlichen Einführung eines „zertifizierten Verwalters“

Die immobilienwirtschaftlichen Berufsverbände – allen voran der VDIV Deutschland – hatten seit Jahren darauf gedrängt, für Wohnimmobilienverwalter/innen bundeseinheitliche Qualitätskriterien gesetzlich zu verankern – und damit das Berufsbild der Verwalter/innen zu stärken. Der Gesetzgeber hat dieser Forderung nun im Zuge der WEG-Reform 2020 Rechnung getragen und den Rechtsanspruch von Wohnungseigentümer/innen verankert, die Verwaltung an eine sach- und fachkundige Person zu übertragen. Die Einführung dieser Qualitätssicherungsmaßnahme für WEG-Verwalter/innenn ist auch eine Stärkung des Verbraucherschutzes vor dem Hintergrund der erweiterten Befugnisse von WEG-Verwalter/innen, die mit der WEG-Novelle einhergehen.

Neuer Paragraf regelt Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“

Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als „zertifizierter Verwalter“ bezeichnen, „wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt“.

Der Industrie- und Handelskammer (IHK) obliegt es also einzig und allein, diese Prüfung abzunehmen. Wie diese Prüfung ausgestaltet sein wird (nur schriftliche Prüfung oder Prüfung, bestehend aus schriftlichem und mündlichem Teil), wird das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) im Rahmen einer Rechtsverordnung festlegen. Diese Verordnung wird derzeit erarbeitet. In der Rechtsverordnung des BMJV wird neben Inhalt und Verfahren der Prüfung sowie dem Zertifikat (= „Sachkundenachweis“) außerdem festgelegt, unter welchen Voraussetzungen sich „juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen“ (§ 26a, Abs. 2, Nr. 3 WEG).

Davon wird u. a. abhängen, ob sich künftig ein Verwaltungsunternehmen auch dann als „zertifizierter Verwalter“ bezeichnen darf, wenn einzelne Mitarbeiter/innen nicht zertifiziert sind. Ein Firmenzertifikat ist nicht vorgesehen. Das bedeutet, dass im Falle juristischer Personen (GmbH) oder Personengesellschaften (GbR, oHG, KG etc.) diejenigen Mitarbeiter/innen zertifiziert sein müssen, die unmittelbar an der Wohnungseigentumsverwaltung mitwirken. Für Einzelunternehmen hingegen könnte dies bedeuten, dass sich der Gewerbetreibende zertifizieren lassen muss, die Mitarbeiter/innen in der Verwaltung nicht.

Für wen wird es Ausnahmen von der Zertifizierungspflicht geben?

Das BMJV wird außerdem durch Rechtsverordnung festlegen, welche Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der IHK-Prüfung befreit werden. Genannt werden im Gesetz Personen, die bspw. über einen immobilienwirtschaftlichen Hochschulabschluss oder über eine erfolgreich abgeschlossene Berufsausbildung als Immobilienkauffrau/Immobilienkaufmann oder einen vergleichbaren Berufsabschluss verfügen (§ 26a, Abs. 2 Nr. 4 WEG). Es bleibt daher abzuwarten, welche Personengruppen letztlich von der Prüfungspflicht ausgenommen werden.

Eine „Alte-Hasen-Regelung“ wird es ebenfalls nicht geben. Der Grund dafür liegt in der umfassenden Neuregelung vieler Teile des WEG im Zuge der Reform. Aus Sicht des Gesetzgebers sollen „zertifizierte Verwalter“ nicht nur den Nachweis über praxisübliches Wissen erbringen, sondern darüber hinaus dafür gerüstet sein, den neuen Herausforderungen durch soziokulturelle und umweltpolitische Entwicklungen erfolgreich zu begegnen. Eine langjährig ausgeübte Tätigkeit als WEG-Verwalter/in reicht nicht als “anderweitige Qualifikation” aus, die dem “zertifzierten Verwalter” lt. Gesetz gleichgestellt ist.

Wann muss der Sachkundenachweis vorgelegt werden können?

Wohnungseigentumsverwalter/innen, die bereits vor dem 1. Dezember 2020 für Wohnungseigentumsgemeinschaften tätig waren, gelten nach § 48 Abs. 4 WEG bis zum 1. Juni 2024 gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften als zertifiziert. Damit ist eine 3 1/2-jährige Übergangsregelung getroffen worden.

Ab dem 1. Dezember 2022 (also zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform) wird allerdings nur noch die Bestellung eines “zertifizierten Verwalters” einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.

Weiterbildungsverpflichtung nach § 34c GewO bleibt weiterhin bestehen

Der Sachkundenachweis als „zertifizierter Verwalter“ entbindet nicht von der seit 01.08.2018 gültigen Weiterbildungsverpflichtung für gewerblich tätige Verwalter/innen im Umfang von 20 Zeitstunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Die Weiterbildungsverpflichtung – verankert in der Gewerbeordnung (§ 34c GewO) – fungiert als weiterhin bestehender Baustein der Qualitätssicherungsmaßnahmen für Wohnimmobilienverwalter/innen und kann durch das IHK-Zertifikat zum „zertifizierten Verwalter“ nicht ersetzt werden.

Die gtw Weiterbildung bietet zur Erfüllung der Weiterbildungsverpflichtung neben dem neuen 1-tägigen Kompakt-Online-Seminar “Die WEG-Reform 2020” das 3-tägige Seminar „Sachkunde für Immobilienverwalter“ an, in dem Sie ebenfalls über die gesetzlichen Neuerungen im WEG-Recht informiert werden.
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