Projektentwickler (auch: Developer)

Projektmanager für Immobilien analysieren Nutzungsmöglichkeiten von Liegenschaften, d.h. von Grundstücken mit oder ohne Bestandsgebäuden, sie planen Neubauten oder Veränderungen und steuern den übergeordneten Ablauf von Bau- oder Sanierungsprojekten, häufig zu dem Zweck, die Rendite aus dem Objekt zu steigern.
Er verringert mit seiner Fachkenntnis über Miet- und Baurecht die Risiken von Fehlinvestitionen und Rechtsverstößen in der Verwaltung und Optimierung von Grundstücken und darauf befindlichen Gebäuden bzw. dazugehörigen Rechten.

Häufig betreuen Projektentwickler über viele Jahre das gleiche Gebäude durch wiederkehrendes Controlling, Wirtschaftlichkeitsberechnung und Optimierungsmaßnahmen. Man kann sie als klassische Immobilienmanager über den kompletten Lebenszyklus einer Immobilie betrachten, aber sie kommen auch punktuell zum Einsatz, wenn über ein notleidendes Objekt eine Entscheidung getroffen werden soll.

Sie arbeiten oft im Auftrag eines Eigentümers, seltener auf eigenes Risiko und eigene Rechnung, in diesem Fall übernehmen sie oft auch die Vermarktung von Flächen. Sie sind als Bauherrenberater tätig, übernehmen weite Teile der Nutzungsplanung und Grundrissaufteilung, stellen Anfragen an öffentliche Stellen wie Denkmalschutz- oder Brandschutzbehörde und Förderstellen (z.B. kfW) und lassen die Ergebnisse in die Planung, Bauablauf, Sanierungsschritte usw. einfließen. Immobilienentwickler arbeiten häufig mit Architekten und Ingenieuren zusammen, sofern sie nicht selbst bauvorlageberechtigt sind (Bauanträge stellen dürfen). So wie der Projektentwickler für die wirtschaftliche, kaufmännische und juristische Sinnhaftigkeit und Umsetzbarkeit der Absichten des Immobilieneigentümers und Investors zuständig ist, ist der beauftragte Architekt, Ingenieur oder Generalübernehmer für die bauliche Umsetzung und Durchführbarkeit verantwortlich. Häufig übernehmen Architekten die Aufgabe des Immobilienentwicklers und können dann auch den Bau mit betreuen.

Das Grabener Immobilienlexikon beschreibt die Tätigkeit des Developers so (Stand 11/2016):

„Projektentwickler sind Betreuer oder Unternehmer, die allein oder gemeinsam mit anderen für alle Untersuchungen, unternehmerischen Entscheidungen, Planungen und bauvorbereitenden Maßnahmen zuständig sind, soweit sie erforderlich und zweckmäßig sind, um eines oder mehrere Grundstücke dem Projektziel entsprechend zu bebauen oder eine sonstige Nutzung vorzubereiten.

Dabei gibt es zwei Ansatzpunkte für die Entwicklung eines Projektes: Entweder es wird versucht, auf der Grundlage eines vorhandenen Grundstücks ein Projektziel zu definieren und deren Machbarkeit zu prüfen oder auf der Grundlage eines Projektzieles ein Grundstück zu suchen, das für die Zielerreichung geeignet ist.

Der Projektentwickler muss in der Lage sein, auf der Grundlage einer Standort- und Marktanalyse, der Analyse des grundstückbezogenen Bau- und Bauplanungsrechts, der gegebenen grundstücksrechtlichen Fakten und unter Berücksichtigung steuerlicher Gesichtspunkte eine Entscheidungsgrundlage für die Durchführung des projektierten Vorhabens zu schaffen.“
Häufig ist es mit der Zeit nötig, an Gebäuden bauliche Änderungen vorzunehmen, damit diese an ihrem Standort weiterhin markt- und zukunftsfähig bleiben. In Ballungsräumen wie München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart oder Düsseldorf wird z.B. die Bebauung aufgrund gestiegener Bebauungsdichte, hoher Wohnungsnachfrage und geändertem Baurecht derzeit häufig um weitere Geschosse aufgestockt, sofern die Gebäudesubstanz dies ermöglicht.

Bauvorhaben sind aber nicht zwingend bei jedem Grundstück nötig, auch die kaufmännische Projektentwicklung einer Immobilie kann die Rendite oder den Wert erheblich steigern, z.B. durch Mietanpassungen oder Änderung der Mieter-Struktur sowie Reduzierung des Leerstands durch eine Änderung der Grundrisse. Beabsichtigt der Investor einen Verkauf von Flächen, betätigt sich der Projektentwickler auch als Aufteiler der Flächen und erstellt den Aufteilungsplan, wenn das Gebäude nicht im Ganzen veräußert werden soll. Häufig gibt er dann dem Vermieter strategische Hinweise, wie es ihm weiterhin möglich ist, auch nach der Aufteilung durch Anteilsmehrheit in der Eigentümergemeinschaft hohen Einfluss auf den Wohnkomplex zu behalten. Projektmanager können also sowohl mit der Beratung zu Wohnanlagen als auch zu Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Objekten (Klassisch: Obergeschosse Wohnungen, Erdgeschoss: Handelsflächen) betraut werden.

Der Immobilienmanager betätigt sich also in gewisser Weise auch als Anlageberater für die ihm anvertrauten Immobilien-Assets, er sichtet und entwickelt die Potentiale des Grundstücks bei größtmöglicher Kontrolle des Risiko. Ist die angestrebte Rendite oder Vermietung nicht erzielbar, dann unterstützt er den Investor auch beim Verkauf der Immobilie. Tritt ein Investor an ihn heran, kauft er in dessen Auftrag auch neue Liegenschaften, um ein Immobilienprojekt zu starten.

Er erstellt eine Projektkonzeption, die in jedem Fall Analysen erstellt, aus den Fakten für das Bestandsgebäude (vor der Veränderung) und ebenso aus den Prognosen für die neue Projektidee (nach der Veränderung): Marktanalyse, Standortanalyse, Nutzungsanalyse, Wettbewerbsanalyse, Risikoanalyse, Kostenanalyse und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Grundlage hierfür sind Daten aus der Verwaltung, z.B. Mieteinkünfte, die Betrachtung des Immobilienmarktes und die Ermittlung des Immobilienwertes. Häufig sollen die Immobilienprojekte im Rahmen des Immobilienfonds, des Corporate oder Family Real Estate Management in ein bestehendes Objektportfolio eingepasst werden, so dass sich die Corporate Identity in der Projektidee niederschlägt.

Die Zulassung zur Berufstätigkeit als Immobilienentwickler ist in Deutschland nicht durch ein Gesetz eingeschränkt. Vermittelt oder vermarktet der Projektentwickler die Immobilie seines Investors, oder tritt er als Bauherrenvertreter mit Verfügung auf Vermögenswerte des Eigentümers auf, dann ist eine Zulassung und Gewerbeanmeldung gemäß §34c GewO Gewerbeordnung bei der örtlichen Stadt- oder Kreisverwaltung erforderlich. Tritt er nur als Berater auf und leitet der Bauherr sein Vorhaben selbst, ist dies nicht notwendig. Es empfiehlt sich in jedem Fall, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen, auch wenn Sie in diesem Bereich nicht in Vollzeit tätig sind.

Das Profil der Projektentwicklertätigkeit setzt umfassende Kenntnisse aus mehreren der Bereiche Immobilienmarkt, Finanzierung, Immobilienbewertung, Bauvorhaben, Grundstücks- und Baurecht, Immobilienvertrieb und Verwaltung voraus. Idealerweise sind Projektentwicklungsbüros oder Bauträgerfirmen interdisziplinäre Teams bzw. Netzwerke, deren Führung umfassende Kompetenzen erfordert.

Diese gtw-Lehrgänge bereiten Sie auf eine Tätigkeit als Immobilienentwickler vor:

Sowie eingeschränkt, für das Grundlagenwissen Bauprojektmanagement:

Für anspruchsvolle Gewerbeimmobilien-Entwicklung empfehlen wir weiterhin aufbauend:

  • Technisches Gebäudemanagement – Seminar

 

Die Betreuung der Sanierungen von Wohnungen und Gemeinschaftseigentum in WEG-Verwaltungen wird in kaufmännisch-juristischer Hinsicht durch diese Bildungsangebote mit abgedeckt:

  • Geprüfte/r Immobilienverwalter/in (EBZ|gtw|DDIV) – berufsbegleitend
  • Geprüfte/r Immobilienmanager/in (gtw) – in Vollzeit

 

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