13.03.2020
Im Immobilienrecht 2020 treten einige neue gesetzliche Regelungen in Kraft oder sind bereits zum Jahresbeginn 2020 in Kraft getreten. Wir haben eine Auswahl dieser Regelungen zusammengestellt. Die gesetzlichen Neuregelungen zielen darauf ab, den Anstieg der Mieten in Deutschland zu verlangsamen bzw. eine gerechtere Aufteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf einzuführen:
Beschlossene Änderung im Immobilienrecht 2020: Mietpreisbremse verlängert und verschärft
Am 14. Februar 2020 hat der Bundestag die seit 01.01.2019 in Kraft getretene gesetzliche Regelung zur Mietpreisbremse verschärft und deren Verlängerung um weitere fünf Jahre beschlossen – sie gilt nun bis Ende 2025. Die Mietpreisbremse gibt Städten und Gemeinden die Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu definieren, für die die Mietpreisbremse gelten soll. Demnach darf die Miete bei neu abgeschlossenen Verträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die seit 2014 neu gebaut und nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden sowie umfassend sanierte Wohnungen und Wohnungen, deren Vormiete oberhalb der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete lag. In Bayern gilt die Mietpreisbremse seit August 2019 in 162 Städten und Gemeinden – der überwiegende Teil davon liegt in Oberbayern.
Zusätzlich wurde beschlossen, dass Mieter künftig gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete haben. Der Anspruch auf Rückzahlung erstreckt sich dabei auf die gesamte ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete. Dazu muss der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses schriftlich rügen. Außerdem muss zum Zeitpunkt der Rüge das Mietverhältnis noch bestehen.
Bislang erhalten die Mieter nur das Geld zurück, welches sie vom Zeitpunkt der Rüge an zu viel gezahlt haben. Der erweitere Rückzahlungsanspruch gilt jedoch nicht für bestehende Mietverhältnisse, sondern nur für solche, die nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung geschlossen werden.
Diese Regelungen befinden sich derzeit noch im Gesetzgebungsprozess; mit ihrem Inkrafttreten ist voraussichtlich zum April 2020 zu rechnen.
Umgesetzte Änderung im Immobilienrecht 2020: Betrachtungszeitraum für ortsübliche Vergleichsmiete verlängert
Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt der örtliche Mietpreisspiegel. In den Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete fließen künftig sechs statt vier Jahre ein (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Es gibt jedoch eine Übergangsfrist: Bis Ende 2020 können Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1. März 2020 noch nach der alten Regelung erstellt werden.
Ziel des am 01.01.2020 in Kraft getretenen Gesetzes ist es, die Auswirkungen kurzfristiger Schwankungen des Mietwohnungsmarktes auf die Vergleichsmiete zu verringern und damit den Anstieg der Mieten zu verlangsamen.
Geplante Änderung im Immobilienrecht 2020: „Bestellerprinzip“ bei Verkauf oder Kauf von Wohnimmobilien
Seit Mitte des Jahres 2015 gilt bei Miethaus- oder Mietwohnungsvermittlungen das sogenannte „Bestellerprinzip“, nach dem der Vermittler von Mietwohnungen von demjenigen bezahlt wird, der den Makler beauftragt hat (Art. 4 MietNovG). Das Prinzip „wer bestellt, zahlt“ soll im Laufe des Jahres 2020 auch für den Kauf/Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern in Kraft treten. Der Gesetzentwurf sieht eine bundesweit einheitliche Regelung vor, die künftig verhindern soll, dass Maklerkosten im Kaufvertrag – wie bislang üblich – in voller Höhe oder zu einem überwiegenden Teil dem Käufer aufgebürdet werden.
- Für den Fall, dass der Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf seiner Wohnimmobilie beauftragt, hat der Käufer nur noch maximal 50 Prozent der Maklerprovision zu zahlen. Bevor der Käufer zur Zahlung der anteiligen Maklerprovision verpflichtet ist, muss jedoch der Verkäufer nachweisen, dass er seinen Anteil bereits an den Makler gezahlt hat.
- Für den umgekehrten Fall, dass der Käufer im Zuge eines Suchauftrags alleiniger Vertragspartner des Maklers ist, gilt der Grundsatz entsprechend: der Auftraggeber ist zahlungspflichtig und kann maximal eine 50/50-Kostenteilung erwirken.
- Für den Fall, dass beide Parteien – also sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einer Wohnimmobilie – den Makler beauftragen (sog. „Doppeltätigkeit“ des Maklers), wird eine paritätische Teilung der Maklercourtage verbindlich festgelegt.
Ausgenommen von dieser gesetzlichen Neuregelung sind Wohnobjekte mit zwei oder mehr Wohnungen sowie Gewerbeimmobilien. Das Gesetz zum “Bestellerprinzip” befindet sich derzeit noch im Gesetzgebungsverfahren und tritt voraussichtlich im Herbst 2020 in Kraft.
Damit gilt künftig: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Wohnimmobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.
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