Am 1. August 2018 treten 2 Gesetzesänderungen in Kraft, die für Hausverwalter erhebliche Auswirkungen haben. Erstmals wird eine Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter Pflicht. Außerdem wird ihre Tätigkeit ab sofort auch in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt. Was das für Hausverwaltungen, deren Geschäftsleitungen und Mitarbeiter bedeutet, beleuchtet die gtw in einer dreiteiligen FAQ. Wir laden Sie ein, weiter zu lesen. Dann können Sie als Gewerbetreibender Ihre Termine rund um Versicherung, Anträge und Registerauskünfte, sowie die betriebsinternen Prozesse planen.
Dies ist ein Beitrag aus der Reihe “FAQ zur neuen Berufszulassung für Wohnungsverwalter”.
Begriffsbestimmungen zur Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter
Berufszulassung:
umgangssprachlich für den juristischen Ausdruck der „gewerberechtlichen Erlaubniserteilung“ nach §34c GewO. Dies ist auch unter dem Synonym „Gewerbeerlaubnis“ oder „Gewerbezulassung“ zu finden. Gemeint ist: Man darf erst mit Vorliegen einer gewerberechtlichen Genehmigung und ggf. weiteren Voraussetzungen selbständig tätig werden. Es handelt sich um ein zulassungspflichtiges Gewerbe.
Gewerbemeldung:
umgangssprachlicher Ausdruck für den Eintrag des Unternehmens/ der unternehmerischen Tätigkeit ins örtliche Gewerberegister nach §14 GewO. Dies geschieht am Sitz der Firmengründung. Auch bekannt unter dem Synonym „Gewerbeanmeldung“ oder „Gewerbeanzeige“. Jeder Unternehmer unterliegt einer unverzüglichen Anzeigepflicht bei der örtlichen Gewerbemeldestelle, auch bei Wechsel der Tätigkeit und Umzug. Die Gewerbemeldung ist ein von der Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter unabhängiger Verwaltungsakt.
Zeitschiene / Was bisher geschah…
Bis Juli 2017:
Verhandlungen und Beschluss darüber, dass keine Sachkundeprüfung für Immobilien-Makler eingeführt wird. Berufszulassung wird neu geregelt, auch für Verwalter.
17.10.2017:
Gesetz zur Einführung einer Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter und für Immobilienmakler tritt in Kraft. Der Sachkundenachweis d.h. eine Sachkundeprüfung wurde nicht eingeführt.
Nov – April:
Anpassungsarbeiten an der Makler- und Bauträgerverordnung (kurz: MaBV)
27.04.2018:
4. Änderung der MaBV beschlossen
09.05.2018:
Veröffentlichung der Änd.VO der MaBV durch BMWI, darin neuer §15, neue Anlagen
03.07.2018:
Änderung der bayr. Zuständigkeitsverordnung tritt in Kraft – IHK wird zuständig für die Gewerbeerlaubniserteilung nur für Wohnungsverwalter
01.08.2018:
MaBV2018 und Ges. zur Einführung einer Berufszulassungs-Regelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter erlangen Gültigkeit. Dies ändert die Gewerbeordnung v.a. in §34c. Beginn der Bildungspflicht für Immobilien-Makler und Wohnimmobilienverwalter.
01.03.2019:
Ende der Nachmeldefrist für „Alte Hasen“-Verwalter. Auch diese müssen bis dahin eine gewerberechtliche Genehmigung = Berufszulassung beantragen.
Für wen gilt die Änderung der MaBV / GewO? Für wen gilt sie nicht?
Für gewerbliche
- Immobilienmakler (als Vermittler / Nachweiser der Immobilien von Dritten)
- Neu: Mietwohnungsverwalter von fremdem Wohnungseigentum – sowohl von kompletten Mehrfamilienhäusern, als auch Mietverwaltung von einzelnen Wohnungen im Kundenauftrag, z.B. als Sondereigentumsverwalter in WEGs
- Neu: Wohnungseigentums-Verwalter, d.h. treuhänderisch agierende Verwalter von Gemeinschaftseigentum
- Und deren Mitarbeiter die in diesen Bereichen aktiv sind, diese brauchen keine Gewerbezulassung nach § 34c Gewerbeordnung, aber müssen ebenso regelmäßig Kurse besuchen
Antragsteller der Gewerbeerlaubnis nach §34c Gewerbe Ordnung sind alle geschäftsführenden (OHG, GbR) bzw. persönlich haftenden Gesellschafter (KG), Einzelkaufleute,
vertretungsberechtige Personen (eG, GmbH, UG, AG), sowie juristische Person bei AGs, GmbHs und UGs.
Der Antrag muss für Verwalter- und für Maklertätigkeit einzeln gestellt und die Anforderungen sowie die Fortbildungs-Pflichten sind einzeln zu erfüllen.
Gewerblich wird üblicherweise definiert als
- Zur Erzielung von Einkünften und Gewinnen
- Per Auftrag und gegen Entgelt von Kunden
- Freiwilliges und selbständiges Handeln
- Regelmäßige Tätigkeit des Gewerbetreibenden
Die MaBV gilt nicht für
- private Vermieter eigener Wohnungen
- Firmen, die nur eigene Wohnungen aus dem eigenen Geschäftsvermögen vermieten (Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften)
- selbstverwaltete WEGs oder deren Beiräte
- ehrenamtliche Verwalter
- Verwalter und Betreiber von Gewerbeobjekten, d.h. Büro-, Handels-, Produktions-, Verwaltungs- oder andere Nichtwohngebäuden
- Kreditinstitute, die Wohnungen im Kundenauftrag verwalten, diese sind bereits durch §32 KWG erfasst
- Vermieter von Wohnräumen, die nicht nach §549 BGB definiert sind (z.B. möbliertes Kurzzeitwohnen, Untervermietung).
Was ist neu? Was sind die Anforderungen an Wohnungsverwalter?
Sie haben künftig die Bestimmungen der MaBV zu beachten, z.B. wenn es darum geht mit Geldern treuhänderisch umzugehen u.v.m. Wohnimmobilienverwalter benötigen ab sofort ebenso wie die Makler eine Gewerbegenehmigung nach §34c Gewerbe-Ordnung.
Diese wird ausgestellt bzw. verlängert wenn:
- Zuverlässigkeit der Person gegeben ist (polizeiliches Führungszeugnis, Auskunft aus dem Gewerbezentralregister)
- Geordnete Vermögensverhältnisse vorliegen (keine Insolvenz, d.h. Auskunft bei Amts-, Insolvenz- und zentralen Vollstreckungsgerichten)
- Eine passende Berufshaftpflichtversicherung vorliegt (500 000€ pro Fall und 1 Mio. pro Jahr mind., die Versicherungsbestätigung muss aktuell sein.)
Geschäftsführer und alle in der Wohnungsverwaltung arbeitenden Mitarbeiter sollen in den nächsten 3 Jahren mindestens 20 Stunden fachlich passende Weiterbildung besuchen. Jeder Gewerbetreibende tun gut daran, wenn er diese Weiterbildungen für sich und Mitarbeiter nachweisen kann. Pro Jahr sind das mind. 6,7 Zeitstunden pro Person. Mehrstunden können nicht auf Folgejahre gutgeschrieben werden.
Zusätzlich müssen Wohnimmobilienverwalter die Informationen und Belege über Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiter auf Nachfrage den Kunden und Ämtern bereitstellen (3 Jahre). Häufig geschieht dies über die Website des Unternehmens, auf der öffentlich über die Kompetenzen der Mitarbeiter informiert wird.
Welche Fristen sind für wen zu beachten? Für wen gilt die Weiterbildungspflicht?
Unterschieden wird in
- Bereits §14c GewO gemeldete Wohnimmobilienverwalter: Diese müssen die Gewerberechtliche Zulassung nach §34c bis 01.03.2019 (= Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter) nachgeholt haben.
- Neuverwalter: Sie sollen zur Aufnahme Ihres Betriebes die Tätigkeitserlaubnis und danach den Gewerbeeintrag beantragen, wenn diese Betriebsaufnahme am oder nach dem 01.08.2018 liegt.
- Für Mitarbeiter sind die Fristen fließend mit dem Eintritt in die Wohnungsverwalterstelle. Ab Eintritt in die Stelle als Wohnimmobilienverwalter beginnen die ersten 3 Jahre, in denen 20 Stunden Weiterbildungszeit nachgewiesen werden sollen. (Ein Eintrag in das Gewerberegister ist für Angestellte nicht nötig).
Die Weiterbildungspflicht für alle in der Wohnungsverwaltung aktiven Geschäftsführer und Mitarbeiter beginnt zum 01.08.2018 zu Inkrafttreten der neuen Verordnungen. Sie gilt bereits ab Neuerung der Gewerbeordnung unabhängig von der Übergangsfrist, auch für „Alte Hasen“. Unklar ist, ab wann mit einer Überprüfung der Weiterbildungsstunden zu rechnen ist, wahrscheinlich nicht vor Ende 2020. Es empfiehlt sich kontinuierliche und regelmäßige Weiterbildung.
Aufbewahrungsfrist:
Weiterbildungsnachweise sind künftig vollständig volle 5 Kalenderjahre ab Jahresende des Teilnahmedatums aufzubewahren. Sie sollen in den Geschäftsräumen gelagert werden.
Beispiel: Haben Sie am 03.08.18 ein Seminar abgeschlossen, heben Sie die Teilnahmeunterlagen bitte bis Ende 2023 auf.
Empfehlenswert ist, wenn die Geschäftsleitung eine Liste mit Weiterbildungsstunden pro Jahr und Mitarbeiter / Geschäftsführer führt. In dieser kann er die Unterrichtsstunden schnell überblicken. Damit nicht einzelne Mitarbeiter aus der Tätigkeitserlaubnis „herausfallen“ empfiehlt es sich, die Fortbildung der Verwalter gezielt zu planen und durchzuführen. Wird ein Mitarbeiter derzeit nicht in der Wohnungsverwaltung eingesetzt, brauchen für ihn/sie auch keine Seminarstunden nachgewiesen werden. Beispiel: Ein Mitarbeiter wechselt von der Wohnungseigentums-Verwaltung in das interne Rechnungswesen, seine Weiterbildungspflicht endet. Es ist sinnvoll, ab sofort die Stellen im Unternehmen genau zu definieren und abzugrenzen, sowohl zeitlich, als auch inhaltlich.
Wenn Sie sich für ein kurzes Seminar interessieren, mit dem Sie Ihre Weiterbildungspflicht schnell für 3 Jahre erfüllen können, ist unser Seminar “Sachkunde für Wohnungsverwalter” passend. Sie können Ihr Wissen im Bereich WEG- und Mietwohnungsverwaltung aktualisieren und zusätzlich die neuen Anforderungen der MaBV z.B. zur Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter erfahren.
Dies ist der 1. Beitrag aus der Reihe “FAQ zur neuen Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter”.
Die anderen beiden Beiträge finden Sie hier:
2. Wie die neue Gewerbezulassung abläuft
3. Welche Weiterbildungen für Wohnungsverwalter geeignet sind.
Den gesamten Beitrag finden Sie in voller Länge hier.
Weitere verlässliche Informationen / Empfohlene Links
Die gtw hat für Sie wichtige Links zusammengetragen. Sie finden sie in dieser pdf: FAQ Presse Verwalter-Berufszulassung.
Dies ist ein Beitrag der Reihe “meistgefragte Fragen an die gtw” – FAQ
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